私募REITS产品发行提速 仍有三大问题待解

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2018-05-13

艾里珊·钟(AlexaChung)戴黑色墨镜,身穿红色条纹衬衫裙休闲出街,条纹的款式看上去略显慵懒睡衣风,搭配黑色麂皮绑带凉鞋前卫简约,一件式的衬衫裙更加方便时髦,更适合日常穿搭。中研网讯:要说有钱任性,金光闪闪的星二代、富二代们都得靠边站,卡戴珊家的金小小妹,才是年轻土豪界的炫富杠把子。

  私募REITS产品发行提速 仍有三大问题待解 待到2017年产业合作园投入使用之时,入驻企业在10家以上;到2020年,浙江中德(嘉兴)产业合作园投产德资企业10家以上,工业总产值超50亿元;到2025年,入驻企业50家以上,工业总产值超200亿元,亩均税收超40万元。  一直以来,嘉兴与德国都有着很好的合作关系。据悉,德国是嘉兴的第三大出口对象国、第六大进口来源国、第十大投资来源地,巴斯夫、海拉、德西福格、克劳斯玛菲等一批优秀的德国企业都在嘉兴投资落户。

  几番打探排查,戴凤群最终把目光锁定在了本班311女生宿舍。

  ”该负责人摇摇头回忆道,2010年,占地约80亩的天鹅湖购物中心就开建了,原计划2012年12月30日可以陆续交付使用,可是到了2014年3月14日,合肥市建委才确认天鹅湖购物中心B区住宅楼竣工,而A区庞大的商业中心一直到目前,还没有建完。    “在这么繁华的地段,这楼建得也太慢了。”该负责人当时就透露,华润苏果也有可能撤场。

  (作者系中央党校进修部厅局班学员、国务院扶贫办开发指导司副司长)  近期,天津制定《进一步加快引育高端人才若干措施》,从人才引进、培养、平台建设、激励奖励、优化服务等5个方面出台8项措施,大力、大胆、大方、大气引才聚才育才,努力实现“天下才天津用”。人才引进体现“竞争性”。

    从今年上半年来看,全国50家重点大型零售企业零售额同比增长%,增速较上年同期高个百分点,其中,零售额实现增长的企业仅有20家,与上年同期持平。

    总而言之,正风肃纪就要让权力进笼,四川的做法无疑开了个好头。而要从根本上规范行政行为,还必须强化制度保证,把权力关进制度的笼子,上紧领导干部思想上的发条,让权力得到有效运用。  日前,中央巡视组指出厅处级领导干部裸官较多的福建省,正在全面清理裸官。8月1日,福建省委组织部相关负责人对新京报记者说,全省厅级、处级裸官任职岗位调整清理工作,已于7月30日全面完成;科级及以下调整清理,将在8月底前完成。

    4.市水利局1个:  农村自来水厂对居民饮水设每月5方保底消费是合理的?  5.市供销社1个:  资金互助社问题。

  2017年以来,我国私募REITS产品发行继续提速,发行数量和规模均大幅增长,不过业内人士指出,从目前来看,仍存在退出机制单一、对物业处置风险较为敏感等挑战。

  REITS发行提速  2014年住建部等部委启动REITS试点方案编制工作,并在北、上、广、深开启了具体操作,当年就有两单私募REITS获准发行,REITS市场正式破冰起航。

  去年以来,REITS的发行一直处于加速状态。 据东方金诚统计,2016年私募REITS发行规模为亿元,2017年这一数字已经翻倍,达亿元。

2018年1季度,私募REITS继续保持良好的发展势头,已通过审批6单,成功发行3单。   “随着‘租售并举’试点在全国各城市深化推进和住房资产证券化相关政策的推进,我国住房租赁领域的资产证券化和REITS(房地产信托投资基金)规模或将超过万亿,广阔前景可期,并有望培育出一批专业化的房产运营机构。

”在4月23日召开的“国际经验中国借鉴——2018房地产资产证券化高峰论坛”上,评级机构东方金诚首席分析师徐承远如是判断。   此前,中国证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITS),这也是国务院提出加快发展住房租赁市场之后,首份具体操作性文件正式落地。

  业内分析认为,这一文件的落地将助力REITS发行驶入快车道。

“REITS相关政策逐步落地意味着REITS已经步入政策窗口期,将在住房制度改革和房地产方面发挥重要作用。

”徐承远称。   据中国睿信地产研究院测算:若参考REITS占GDP和股票总市值的比例,中国REITs市值规模在4万亿~12万亿之间。 其中,住房租赁REITS是REITS的一大分支。 以美国为例,截至2017年9月末,美国REITS总市值万亿美元,住房租赁REITS合计总市值占总体REITs市值的%,若以同样比例13%来估算,中国住房租赁REITS的潜在市值规模将在5200亿元~万亿元之间。

  三大问题待解  在徐承远看来,目前REITS市场发展存在三重尚不成熟表现,私募REITS退出机制单一,对物业处置风险较为敏感。

  与国际标准化REITS更加注重标的物业资产质量相比,私募REITS对主体信用的依赖是我国REITS市场和商业物业发展尚不成熟的表现之一。   不成熟的另一个表现是目前我国商业物业租售比相对国际标准较低,每年物业资产运营收入较少,导致已发行私募REITS产品期限结构拉长,放大了公允价值变动的不确定性,加剧了产品期限与投资者投资期限之间的错配,进而影响到优先档证券本息的兑付和投资者的投资积极性,间接提高了融资成本,因而不得不出现了期限赋权机制。   据东方金诚统计,已发行私募REITS产品的存续期限平均在13年以上。

为了应对这一问题,市场上绝大多数已发行的私募REITS产品均设置了每三年一期的开放期,使得投资者和融资人在开放期内可以自由选择回售和回购现有的优先档证券,从而提高产品的灵活性和在二级市场的流动性,为后续公募REITS的推出奠定基础。

  第三个不成熟的表现在于,由于我国尚未有真正意义上的公募REITS,现有私募REITS的退出只能依赖于物业处置,因而对处置风险较为敏感。

“若未来房地产市场景气度出现下滑,可能会导致物业资产公允价值下降,快速变现困难,甚至引发兑付问题。 ”徐承远称。

  此外,一些在场专家还提出,目前发行REITS税收成本较高也阻碍了REITS的进一步发展。

云南城投副总裁杨明才说认为要发展REITS第一个要解决的是REITS税收征收标准。

“这个话题的讨论已经不下十年了,但是金融产品里的税收标准到现在还是没有解决,这也是国内REITS发展比较缓慢的原因。

”杨明才说。   天风证券报告指出,从国际上来看对企业所得分红部分进行免税是REITS的重要吸引力,由于股权性质的资产证券化,涉及底层资产在多方(投资者、开发商、中介机构等)之间转让,交易环节税收若没有优惠,参与度难以提升。 从国际市场REITS产品税收环节优惠政策看,后续有关税收减免或递延安排的政策完善值得期待。